成功する先輩投資家を見ていると、空室対策やリノベーションに秀でている方も多いですが、不動産投資を行う上での前提として「正しい物件購入できるか」は、最も大事な要素ではないでしょう。
多くの有名大家の話や本を見ていると、良い不動産を買い進めている人には、大抵２つのパターンに分けられます。
１つは、不動産業者と懇意になり、水面下の物件を流してもらうパターン。ただ、この方法は、既に相応に資本を持っていたり、投資歴が長く業者の付き合いが長い人に多いです。
つまり、新人投資家には一朝一夕に真似できるものではありません。
もう１つは、ポートタルサイトを検索しまくり、表に出てきた良物件を瞬殺するパターン。
投資歴が浅いにも関わらず、急速に資産を拡大している人には、このような形で物件を探している人をよく見かけます。
確かに資本も人脈も無ければ、ポータルサイトから理想に合う物件を自分から見つけに行くのが一番効率的です。
ただ、例えば会社員の場合は本業がありますし、専業大家さんでも何度もポータルサイトを覗くのは難しいです。
こうした物件探しの効率化について、当たり前だけど、案外やり忘れている物件探しの効率化策についてまとめてみます。
Contents
1. 検索条件の保存と新着のみのチェック
自分の望みの物件を検索するには、物件所在地、金額や築年数、利回り等の条件を都度叩いて検索を回す必要があります。
物件検索をしていると、この作業が一番面倒です。これをやるのが煩わしく、普通の人は何度も検索するのが億劫になります。
このような検索作業における非効率を避けるには、自分が許容できる物件の検索条件を保存して、毎回保存条件から検索することです。
必ず同じ条件で検索することになるので、登録日の古い物件は見る必要なし。常に新着を確認するだけなので、1サイトにつき２~3分もあれば十分にチェックできます。
大半のサイトで類似の機能がありますので、定期巡回する全てのサイトでは登録しておいた方が良いでしょう。逆にこのような機能も提供できない企業のサイトは、次のメール配信のみ利用するか、そもそも利用しなくても問題ない気がします。
この手法が使える主要な不動産ポータルサイト
- 楽待
- 健美家
- 不動産投資★連合体
- LIFULL HOME’S
- AtHome
- SUUMO
- goo住宅・不動産
- ノムコム・プロ
- 不動産投資博士
- 東急リバブル投資用
- 三井不動産リアルティ
- 住友不動産販売
- Yahoo!不動産
2.サイトの新着メール登録
ポータルサイトでの検索と併用してよく使うのがこの新着メール登録です。都度ポータルサイトで検索する手間もなく、手元のスマホで通知のあった物件だけ見ればOKです。
大手の不動産投資サイトでは、この通知メールによる物件情報のチェックも大抵できるため、これが利用できる先では、わざわざサイトにアクセスして検索する手間も省けます。
新着メール登録の場合は、登録した条件に収まる、もしくは近い条件の物件しか通知がないため、例えば、戸建ては「築30年で利回り15%、エリアは千葉・埼玉」、アパートは「築20年で利回り10%」等複数の条件を登録する場合は、その分登録する必要があります。
つまり、いくつかのパターンで検索したい場合や、その場で条件を少し修正したい場合等は、ポータルサイトに都度アクセスする手法が良いかもしれません。
一方、検索パターンが少なく、１日に何度もアクセスする暇がない人は、こちらの探し方をメインに使うと効率的です。
この手法が使える主要な不動産ポータルサイト
- 楽待
- 健美家
- AtHome
- SUUMO
- goo住宅・不動産
- ノムコム・プロ
- うりあぱ.com
- 不動産投資博士
- 東急リバブル投資用
- 三井不動産リアルティ
- 住友不動産販売
- Yahoo!不動産
3.業者のメルマガ・LINE＠に登録
楽街や健美家等で頻繁に物件情報を掲載している業者に資料の照会をすると、自社で物件紹介用のメルマガを送付している業者の場合、大抵自動的に登録されます。
多くの場合、自分にとって興味のない物件ですが、物件探しの間口を広げるなら登録してもらった方が良いですね。
また、不動産投資ポータルサイトに積極的に掲載している業者の中には、自社のサイトでLINE＠を運営しており、そこに先んじて物件情報を流していることも少なくありません。
LINEの通知や未読件数が膨大な数になる可能性がありますが、物件探しの効率化のためにも、極力登録しておいた方が良いでしょう。業者のサイトでだいたい登録できます。」
また、LINE＠の場合、気になる物件や質問があれば、その場で気軽に聞ける点も便利ですね。
4.物件ニーズ登録による提案待ち
楽街や健美家等の大手の不動産投資ポータルサイトでは、希望条件を登録していると、不動産業者が登録条件に合った物件を提案してくることがあります。
また、それ以外でも自社でサイトを運営している業者にも、多くの場合物件リクエストの照会窓口があります。
こうしたリクエストフォームやニーズ登録にダメ元で登録しておくのも1つの方法です。通常の業者による物件配信とは異なり、より自分のニーズに合致した物件が配信される可能性があります。
一部のサイトでは、収入や資産の証明が必要になりますが、相応の資産がある”買える人”や条件を具体的に書いており、この人なら買うかもと思える人なら、業者も提案を行ってくるでしょう。
私が物件の照会まで辿りつく割合は4対2対3.5対0.5
ちなみに、この４つを私は全て利用していますが、実際に物件のマイソクやレントロール取り寄せまで辿りつくのは、以下の割合です。
- 検索条件の保存と新着のチェック：4
- サイトの新着メール登録：２
- 業者のメルマガ・ライン＠に登録：3.5
- 物件ニーズ登録による提案待ち：0.5
不動産投資系のサイトは迷う時間がない
物件探しを効率的に行うこれらの手法ですが、同じ物件探しでも各々には特徴があります。
まず、検索によるチェックですが、かなり沢山のサイト見る必要はありますが、それなりの数の物件に出会うことができます。
一方で、大手のサイトに登録されている物件ほど、そこそこの条件のものなら直ぐに競合の買付が入ってしまうため、物件の照会をした時には既に買付済なんてことも少なくありません。
サイトの新着メール登録も、基本的に上記同様に足が速いですが、こちらはメールに目を通して気になれば照会するだけなので、楽といえば楽です。
業者のメルマガやLINE＠ならまだそこまで競争は激しくない
個人的にサイトの検索の次に多いのが、業者のメルマガやLINE＠による配信です。
業者は大手ポータルサイト経由で買い付けになると手数料を取られてしまうため、自社で捌けるような物件は、懇意の客へ直接連絡を取るか、自社で運営するメルマガ等に優先的に流すため、それなりの条件の物件が少なくありません。
勿論業者のメルマガやLINE＠による物件も、買主にとって抜群に良い条件の物件は水面下で流れてしまいますし、表に出ててきても足が早いのは変わりませんが、楽待や健美家で戦うよりかは競合が少なく、多少はマシです。
個別のニーズへの物件提案は正直微妙
個別に登録した条件に対して不動産会社が提案を行う機能は使用していますが、やはり属性や資金が潤沢にない初心者には、あまり飛んで来ないようです。
また、飛んできたとしても概ね売れ残りのような物件か、業者の利益がモリモリ乗った新築の提案が多く、全く食指が動きません。
登録することは大事ですが、不動産投資のやり始めで自身が「業者にとって美味しくないお客」の間は、あまり期待しない方が良さそうです。
会社員が副業的に大家をやる場合は、不動産探しに掛けられる時間は非常に限られますし、初心者ほど伝手もありません。
まずは、1~3の「当たり前の手段」を徹底して活用し、効率的に物件探しをしたいですね。