まだ不動産投資をはじめようとして日も経っておらず、まだ物件の買付はできていません。
物件購入にあたり業者を回っていると、まだ資金力もないので、業者さんから紹介される物件は非常に難のある物件が多いです。勿論私のような日の浅い客に、良い物件を回すことは中々ないでしょう。
面白いのが業者さんが知識の浅い投資家に対して、条件の悪い物件を買わせる売り文句が非常にバラエティーに富んでいること。
同じ初心者の方の参考になるよう、どんな文句で買わせようとしているか紹介します。
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当社だけの特別な物件なので、お会いして説明いたします
事前にメールや電話等で連絡があり、良い物件があるから是非会社に来てくれというパターン。予めどんな物件か確認すると、頑なに情報を開示しません。
実際に訪問した場合、今の所まともな物件だった確率は0%。私の場合は、業者のグループ企業が開発する新築や自社売主の物件で、利益乗せすぎて条件の割に利回りが超低いケースがほとんど。
普通の物件紹介ならマイソクやレントロールを送って判断してもらえば良い訳です。しかし、数字面だけで判断されると、とても買付がつかないような屑物件。
その場合、このように面前で説得するしかないのでしょう。はっきり断れない人を嵌め込むのが目的です。
勿論業者のポリシーとして面談後しか紹介しない場合もあるのでしょうが、頑なに開示しない場合は警戒して訪問するのが吉でしょう。
お若いので時間をかけてゆっくり投資できます
「若いから20年くらい保有することもできるよね？だからこれぐらい利回り低くても大丈夫だよ」を少しキレイに言い換えたパターン。
資産性もなく、キャッシュフローもでない物件を20年も持ってその間どうするんだよ！機会損失が大きすぎだろ! と激しく心の中で突っ込んでいます。
長期間保有できることと、それが投資として旨みがあるのかは全く別な訳です。
当然、「ゆっくり投資したい人もいるでしょうが、それなら20年の間にきっちりCFが出る物件か、積算のある物件を買ってゆっくり拡大すれば良いだけと思いますが、この物件を買う必要性は？」と尋ねてロジカルな回答が返ってきたケースは皆無です。
しかも、参考に御社で２棟目以降購入したお客さんはどれくらいいますかと聞くと、ほぼいないとのこと。
一言いいたい。
ちょっとは隠そうとしろよ・・・。
管理会社に市の担当者との伝手があります
管理会社指定物件で、やたら相場と比べ利回りが高い物件でした。その理由を聞くと、管理会社が市の担当者と伝手があり、優先的に生活保護者を入居させることができるとのこと。
レントロールを見ると、確かにほとんどの入居者が市の住宅扶助の上限家賃です。
一見魅力的に見えますが、紹介された物件を相場賃料に引き直すとむしろ割高な物件に早変わり。
確かに管理会社は市の担当者と伝手があり、生活保護者の入居付に強みがあるのでしょうが、結局それは今だけに過ぎません。
今後何年にも渡り、同様の入居者が確保される確約はありません。また、このように管理会社依存となってしまうと、管理会社が適当な仕事をしても強く出ることができません。
その場で買ってはいけない物件と判断しました。
色んな人がいるから、必ず客付けできます
新築物件の案内で、利回りもしっかりと出ている。ただ、同時に彼らが提示してきた周辺の賃貸物件の賃料相場と比べると、結構高く1万円以上差があります。
想定賃料が甘いのではないかと聞いてみると、私たちの新築はオートロックがあり、女性のニーズが強いので、賃料をこれだけ上乗せしてもしっかりと契約できると言います。
一方、物件概要を隅まで見てみると、利回りの計算に二輪車の駐車場の賃料が4台分も計算に含まれている。
業者は、このアパートは女性かつ二輪車を使用するユーザーをターゲットしていると言い張ります。
調べなくても分かると思いますが、日本自動車工業会の調査によると、二輪車のユーザーの男女比率はおおよそ4:1と、この条件に当てはまるターゲット層は結構ニッチです。
外部に貸し出すとしても、二輪車ですから安定的に借主が見つかる保証もありません。
結局、これらは全て利回り操作の言い訳です。オートロックや二輪車駐輪場等、利回り操作のために設置しているにすぎず戦略に全く一貫性がありません。
色んな客がいるのは確かですが、業者の話に少しでも違和感を感じたら、本当にそれが戦略的行われているのか疑ってかかった方がよいでしょう。
ここだけの話、今なら●●万円割り引く交渉ができます
利回りが糞低い物件を紹介される時によく言われます。
大した物件でもないのに利回りがやたら強気。話を聞いていると、ここだけの話で今なら4桁万円単位で割引の内諾を得ていると言い張ります。
私からすると、「このロットの物件で4桁万円も値引き可能なら、最初からその売却価格の設定がふざけ過ぎだろ笑」と憤りを感じます。
しかし、これはよくあるドア・イン・ザ・フェイスという交渉術のテクニック。
最初に断られるような価格で提示して、その後に本当の価格を提示してお得感を演出しつつ、買主のここまでしてくれるなら・・・という罪悪感に訴えかける手段です。
人によっては、そこまでしてくれるならと心を動かされるかもしれませんが、そんなの無視して、ディスカウント後の数値や条件で冷静に判断しましょう。
自社の提携金融期間ならこの物件でも低利で長期間融資できます
ある日訪問して話を聞いてみると、これまた大したことない築古屑物件を紹介されます。
そこで、業者は言い張ります。「うちが提携している金融機関なら、月に数名のお客さまだけにこの築古物件でも、金利1%台で融資期間は30年引ける」と。
確かに、利回りの超低い屑物件でも、融資期間を長く引っ張れば、無理やりキャッシュフローを出すことは可能です。
しかし、大抵それは見せかけのキャッシュフローに過ぎません。融資が出る物件＝買うべき物件ではありません。
更に、その提携金融機関の名称を聞くと、確か行内ルールで売買価格の8割しか出ない物件のはず。なぜそんなことができるのかと聞くと、書類の金額をふかすスキーム。
このスルガ銀行やTATERUが不正をして、叩かれまくっているこのご時世です。いつ金融庁が金融機関に調査や指導を厳格化するかもわかりません。
うん千万円の借金に対して、無用なリスクは払うべきでないですね。
この条件なら10年後も同じ利回りで売却できます
業者のシミュレーションほど、あてにならないものはありません。利回りの超低い屑物件だと、5年~10年保有しても、シミュレーションでもまともなキャッシュフローは出てきません。
しかし、業者は「10年後に売却価格が●千万円で売れるので、10年累計では●百万円回収できます」と言い、EXIT時に回収できると説得します。
最近見る業者のシミュレーションでは、賃料の下落をそれなりに織り込んでいますが、売却時の想定が甘々なものが大半です。
売却時の経済状況なんて分からないのは十分承知ですが、せめて「＋築10年した物件の現状相場利回りで売却した場合の設定にしろ」と常々思います。
案の定、10年古い似たような物件の利回りで引き直すと、売却してもほとんど手残りなしでーす。
お金がない人ほど、信頼できる業者に出会うのは難しい
不動産投資を検討し始めてから、様々な業者にコンタクトを取りましたが、今までやってきた投資の中でも最も人間不信になります笑
確かに、不動産投資の初期段階は資本もなく、業者からするとまともに相手にしていられないこともあるしょう。
始めの頃は知識や慣れもなく、上記のようなパターンで嵌められるリスクも高いです。拡大を急いでいると、少しの違和感に目をつぶってしまい、後で大変なことになる恐れがあります。
中々買えずに焦るかもしれませんが、お金がない初期だからこそ、信頼できる業者に出会うのは難しいです。
こういう時期こそ、やりすぎなくらい慎重にやりたいですね。